巨牛盈资产价格回归合理区间，外地资金高频考察上海写字楼

在政策和市场的双重作用下，上海的写字楼投资市场正在经历巨大变化。

“我们正在密集看资产，一周要看两到三个。”近日，一名来自北方某省份的国资企业人士对记者表示，最近公司有意向来上海投资商办物业，通过中介机构已接洽了好几个项目。

“近期看过一个位于浦东核心片区的写字楼项目，目前的持有方寻求退出，对于我们来说，价格方面是真的心动了，如果未来能顺利改造，比如部分楼层改造为酒店，预期收益率是相当不错的。据我所知，除了我们在接洽，还有几个民营老板也在看，他们也有意向买下来作为长期投资。”该人士对第一财经记者表示。

一位从事房地产大宗交易中介的专业人士对第一财经表示：“因为市场行情变化，近年来大宗房地产资产价格下降是比较公开的事情，的确目前部分核心片区办公楼资产价格回到2012年至2013年的水平，价格调整给市场带来了关注度，现在有挺多投资人都在看核心区的项目、等待机会入手，大部分都是投资需求。近期有不少外地的国资或者民营资本来上海做项目收并购的安排，因为他们觉得资产价格回到了理性的范围。”

除了价格回归理性，上海出台的新政允许部分商办物业兼容其他用途，也为写字楼市场注入新的想象空间——数个月前发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇可以兼容租赁住房（含人才公寓）、商业酒店、养老托幼等功能，并将建立15年全周期合同管理模式。

在一系列利好促进下，根据仲量联行统计，今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。

项目平均成交金额的上升则意味着重量级交易增多——仲量联行数据显示，今年第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。

世邦魏理仕的数据则显示，今年第三季度，新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，本季企业买家收购商办物业的多笔交易顺利落地，有效兼顾了办公自用与资产配置的双重价值。买家方面，地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎对第一财经表示，允许存量商务楼宇可以兼容租赁住房、商业酒店等功能的新政出台，对市场起到了积极作用，因为上海的存量商务楼宇市场中，很多楼宇的功能需要被再评估，比如还是否适合做办公，新政对老楼的盘活促进作用是很明显的，也让一部分投资人向此趋势靠拢。

“商务楼宇的存量改造盘活并非新鲜话题，这种实践其实已经存在很多年了，买楼后改造的模式在大宗资产交易中一直有很大占比，现在政策明确了未来的方向，也让存量楼宇改造更受到市场关注。”孙翎表示，如果为商务楼宇找到了合适的新方向，那么改造盘活的收益率是很可观的。目前购买办公楼后改为其他业态的操作模式很受投资人欢迎，尤其是改为租赁住房、酒店等，因为这种投资的收益率往往都能达到预期。

展望未来，孙翎认为随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升、以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。

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